24 abr Tudo o que você precisa saber sobre contrato de corretagem

Corretor de imóveis entenda de uma vez o que você precisa saber sobre contrato de corretagem para fechar um ou mais negócios imobiliários bem sucedidos.

Antes de mais nada, o ramo imobiliário surge como uma opção segura para investir, pois, temos a cultura em que possuir imóvel transmite maior sensação de segurança. Esse tipo de investimento, apesar de ter menor liquidez, oferece a segurança necessária tanto para aquele que está em busca de uma moradia quanto para aquele que deseja investir, constituindo em importante atividade econômica do país.

No entanto, a negociação da venda de um imóvel é uma etapa essencial para qualquer corretor destacar-se no mercado e fechar bons negócios.

Diante disso, diversas são as discussões que podem surgir em decorrência da relação entre esse profissional e seus clientes. Aqui trataremos apenas de algumas questões relacionadas à remuneração, denominada por comissão.

A prática da corretagem está prevista nos artigos 722 a 729 do Código Civil e na Lei nº. 6.530/78, onde dispões as regras a serem seguidas.

A seguir apresentamos tudo o que você precisa saber sobre contrato de corretagem que ajudam ao corretor a alcançar as diferenciais de atuação que geram vantagens no momento de negociar. Confira!

1) Como posso me resguardar?

Primeiramente, o corretor deve tomar para preservar seus contratos de intermediação imobiliária é documentar a contratação.

Isto é, aconselha-se que os contratos de corretagem sejam formalizados com as principais cláusulas do negócio jurídico especificadas de forma detalhada.

Além disso, sempre nos deparamos com contundentes discussões sobre o cumprimento do contrato de corretagem, sejam eles firmados verbalmente, sejam formalizados em um termo, notadamente sobre o momento em que se concretiza a relação contratual, na qual normalmente nasce a discussão sobre o pagamento da remuneração ajustada entre as partes.

Contudo, mesmo que não esteja prevista em lei, deve o corretor apresentar ao cliente  sempre um contrato e discutir suas cláusulas em que todo o ajuste seja contemplado de forma clara e objetiva, evitando-se, assim, ulteriores discussões a respeito da relação anteriormente estabelecida.

Igualmente, é importante documentar tudo que estiver conversado ou fazendo para tentar conseguir um imóvel para o comprador ou vendedor.

Bem como, o corretor deve obter todas as informações a respeito do imóvel, por exemplo, se tem dívidas judiciais, trabalhistas, etc.

2) Não prestei informações adequadas ao cliente. Posso ser responsabilizado?

Sim, o corretor deve ser diligente, ou seja, deve prestar todas as informações que estiver ao seu alcance, com transparência e boa-fé, sob pena de, além de não fazer merecimento soa honorários, inclusive responde por perda e danos em razão do descumprimento do contrato de corretagem.

 O corretor deve ficar atento são os critérios éticos de sua atuação, o que certamente evita conflitos que acabam por desaguar em discussões judiciais que a ninguém interessa.

Assim, é importante que o profissional repasse todas as informações, pode ser de forma informal, porém sempre informe e confirme as informações repassadas por e-mail, WhatsApp, entre outros.

Leia também o artigo Responsabilidade do Corretor.

3) Quando surge o direito à comissão?

Primeiramente, o contrato de corretagem é uma obrigação de resultado.

Isto é, para que o corretor tenha direito à comissão, o negócio deve ser concretizado, recebe a comissão, caso contrário, nada recebe.

A jusrisprudência é pacifica nesse sentido, entendendo que a comissão somente é devida por ocasião da efetiva assinatura da escritura ou do contrato de promessa de compra e venda, ou seja, na execução.

Também, é admissível na mediação, em que se inclui o contrato de corretagem de venda de imóvel, pode ser verbal, provando com testemunhas.

No entanto, a aceitação verbal dificultará a prova da contratação do corretor, por isso sempre faça o contrato por escrito ou confirma por e-mail, ou WhatsApp.

4) Quando ocorre a desistência imotivada do contrato?

A desistência imotivada ou rompimento do negócio por culpa de uma das partes faz recair sobre o que rompeu a obrigação de pagar a comissão/corretagem devida pela mediação.

Quando nenhuma justificativa é plausível, a comissão deve ser pago em razão de abuso de direito de desistir, nos termos do artigo 725 do Código Civil.

Contudo, se o arrependimento for motivado, por exemplo, se arrependeu o comprador quando descobre que o imóvel está infestado por cupins, descoberta de riscos jurídicos de fraude, etc. Neste caso, o corretor deve agir com diligência, informando as partes e agindo de boa-fé, assim nenhuma comissão será devida.

5) Em caso de participação e dispensa de mais um corretor. Como fica a corretagem?

Vamos imaginar a seguinte situação: o proprietário do imóvel dispensa o corretor, porém a compra e venda do imóvel se realizou posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem será devida ao corretor, conforme previsto no artigo 727 do Código Civil.

Por outro lado, em caso do contrato de compra e venda do imóvel tenha sua origem com um corretor e se efetive com outro.

Nesse caso, e o negócio se concretiza em razão da participação de mais de um corretor, a comissão é dividida em partes iguais, independentemente da participação maior de um ou de outro, salvo se houver, entre os corretores, ajuste em sentido contrário estabelecendo um percentual maior para um deles, nos exatos termos do art. 728 do Código Civil.

Outra é a hipótese do vendedor que, após a aproximação promovida pelo corretor, e agindo com clara má-fé, concretiza a negociação diretamente com o comprador que lhe foi apresentado pelo profissional. Aqui, não restam dúvidas de que é devida a corretagem àquele que atuou para promover a aproximação.

Desse modo, é mais adequado constar no contrato referente a venda do imóvel ou na escritura, que o titular do imóvel, conste, do adquirente, uma declaração de não ter tido contato com outro corretor.

6) Quem deve pagar a comissão, comprador ou vendedor?

O pagamento de corretagem é aquele que contratou o corretor deve pagar a comissão, podendo ser tanto o vendedor ou o comprador.

Todavia, nada impede que o contratante seja o próprio comprador, interessado na aquisição de imóvel com determinadas características, preço, etc.

Outro ponto que merece análise é a questão, muito comum, envolvendo as construtoras que, nos lançamentos, incumbem o comprador de pagar a comissão.

Haveria ilegalidade na praxe?

O Superior Tribunal de Justiça entende não haver ilegalidade se a questão ficou clara para o comprador, notadamente se, do valor do imóvel efetivamente acertado entre as partes, descontou-se o valor devido a título de comissão de corretagem, pago pelo adquirente diretamente aos corretores.

Agora que observou o que você precisa saber sobre contrato de corretagem, aproveite para compartilhar.

Aproveite e leia também sobre responsabilidade do corretor de imóvel.

Referências bibliográficas

Conjur

Scavone Junior, L. A. Direito Imobiliário: teoria e prática. Editora: Forense,15 ed- Rio de Janeiro, págs. (754 a 798) 2020.